中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行。会议总结2025年经济工作牛跟投，分析当前经济形势，部署2026年经济工作。
在关于房地产方面，会议明确：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。
在最新的房地产工作要求下，2026年房地产市场会怎样？南都湾财社记者为此采访了房地产机构及多名资深业界人士进行解读。
“稳楼市”依然是2026年房地产的政策目标
中指研究院指出，本次会议明确了2026年经济工作的八项重点任务，“坚持内需主导，建设强大国内市场”居首，而房地产作为最大的内需之一，在扩大内需方面依然要发挥重要作用，预计2026年房地产政策将继续落实。
在“清理消费领域不合理限制措施”方面，预计住房领域不合理限制性措施将得到进一步优化调整，特别是北上深等城市的限购政策，包括商办市场的限购政策均有优化空间。
在“推动投资止跌回稳”“优化地方政府专项债券用途管理”方面，预计2026年促进投资的政策举措有望落位，稳定房地产开发投资对投资止跌回稳较为重要；另一方面，2025年地方政府专项债在收购存量闲置土地、收购存量商品房等方面已经发挥了积极作用，根据中指监测（中指数据），截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元，已发行的专项债超2500亿元，占比约38%，预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力，或有更为积极的举措落地。
在“高质量推进城市更新”方面，由去年的“大力实施”到今年的“高质量推进”，城市更新已经进入新的发展阶段，此前国务院专题学习会上已经明确“把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来”，预计2026年城市更新的金融、土地等支持政策将有实质性落地，包括创新金融产品、提升用地政策的灵活性、提高审批效率等，在此过程中将进一步助力稳楼市。
中指院指出，本次继续强调守牢底线，“积极稳妥化解重点领域风险”重点任务由去年的第五位调整至第八位，由此前的“有效防范化解”转为“积极稳妥化解”，态度上更为积极稳妥，其中化解房地产风险仍是化解风险的首要任务，本次会议强调“着力稳定房地产市场”，意味着“稳楼市”依然是2026年房地产的政策目标。
存量策略开始主导明年房地产工作牛跟投
易居研究院全国百城库存报告显示，11月全国百城去库存周期已为27.4个月，为历史新高，且超过了去年高点。当中一线城市为17.1个月，二线城市为22.6个月，三四线城市为40.3个月。自去年四季度开始，全国百城去化周期明显改善，但是今年二季度开始又开始攀升。
本次中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等等。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，一方面，现在新房库存攀升，7.56亿的待售面积比去年同期7.30亿的规模增加；另一方面，未开发土地和在建未售、在售在内的广义库存规模比较大。同时，今年下半年以来，部分热点城市改善型项目去化也在下降，同质化供给比较明显。因此，2026年要细化供给策略，比如按照行政区的去化周期来决定开工和供地，而且去库存重回政策重心。
58安居客研究院院长张波分析认为，从大方向看，一线城市去库存的压力相对较小，但在优化供给层面，需要积极填补改善型需求缺口，通过优化供地结构，减少低效宅地供应，优先保障高品质改善型用地，并强化“好房子”项目供给，包括户型的舒适度提升，全屋智能、绿色低碳等等。三四线城市核心去库存，通过扩大购房补贴，并降低置换门槛，控增量需严格限制新增宅地供应，同步盘活各类闲置资产。
张波认为，快速盘活市场存量闲置房源，消化部分房企或二手房市场的滞销房源，缓解房企去化压力。同时也可以推动多元化融资并市场化运作，减少直接负债，并拉动社会资本积极参与进来。还可以考虑将城市更新与存量房收购结合，通过改造闲置房源，转化为保障房或租赁住房，引入社会资本参与运营，形成资金有序循环，降低对政府债务的依赖。
公积金改革或将明显提速
在深化住房公积金制度改革方面，2025年各地开展了一系列工作，包括近期深圳允许公积金提取用于支付契税，充分发挥了公积金的导向作用。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，在中央经济工作会议中，对公积金相关内容最近几年鲜有明确提及，但此次将深化住房公积金制度改革写入其中，这无疑是住房公积金领域的一项重要内容。
2025年已开展了一系列住房公积金改革举措，如支持租房提取等，且改革持续深化。其中最大的变化在于，住房公积金的提取使用范围进一步拓展。如今，公积金可提取用于支付购房首付，还支持“既提又贷”模式。部分地区如深圳，公积金还能提取用于支付契税，甚至应用于其他领域，这些举措使得住房公积金成为极具增量的政策空间领域。
严跃进认为，当前住房公积金改革空间较大，其资金池状况良好，资金比较充裕。建议探索将公积金政策与房地产市场去库存工作相结合，“比如公积金在首付支持方面要进一步发力，尽量去覆盖购房首付成本，并做好相关系列工作；比如推进公积金的房贷利率补贴等有关工作”。
张波分析认为，预计接下来有关部门或会推进公积金贷款额度优化、异地办理流程简化等创新，降低刚需群体的购房资金门槛，利好新市民、青年群体。同时在贷款额度层面也可以因城施策，即按城市需求差异化进行调整，如一线城市无房群体租房提取额度进一步提升，并增加可申请贷款的上限，以更好匹配相应需求。他建议公积金可突破仅在买房租房住房层面的使用，例如可用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等，更好发挥公积金的作用。
房地产发展新模式在稳楼市基础上推进
严跃进指出，此次会议再次提及加快构建房地产发展新模式，但表述被置于最后，“我们认为一个重要的工作思路或转变是：稳定房地产市场，最迫切的任务就是要促进销售市场好转，尤其是去库存等工作；而房地产发展新模式工作是要在去库存和稳楼市等基础上推进的”。
严跃进认为，房地产发展新模式的推动是一个循序渐进的过程，部分地区的基础性制度搭建已相对完备，因此要在稳楼市的前提下推进。若楼市不稳定，企业资金端承压，对当前讨论的一些新模式，市场会产生抵触情绪。所以，加快构建房地产发展新模式需以稳定楼市为前提，楼市稳定后推进将更为顺利。
严跃进认为，加快构建房地产发展新模式包含诸多重要亮点，涵盖房地产开发、融资、销售等环节，不仅涉及商品房，保障房等一系列内容也需全面推进。当中深圳提出个别地块进行现房销售，这也是值得肯定的良好模式。
在张波看来，房地产发展新模式将是以双轨制为核心，通过供需政策的同步优化，实现地产市场的健康平稳发展。具体来看，保障和市场的双轨方向不会发生变化，通过保租房、可售型保障房等一系列保障手段解决新青年新市场的居住问题，通过改善型“好房子”的有序入市，更好满足居住品质升级要求。在供需政策上，逐步扩大现房销售范围，有效杜绝烂尾风险、重建市场信任；同时通过收购存量房补充保障房供给。
李宇嘉认为，加快构建房地产发展新模式，意味着旧模式难以为继，但新模式还未成形落地，这是行业和市场不断下滑的原因。因此，稳定房地产或彻底的止跌回稳，必须寄希望于加快构建房地产发展新模式。当中好房子供给激活和牵引需求，存量盘活作为保障房等等都是新模式，“但这还不够，还要强化基础性制度建设，让好房子供给能真正激活和匹配需求，还要发力投资于人，保障房补短板，对就业、生育、养育、教育的保障和补贴，灵活就业人员参保等等”。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
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